案情簡(jiǎn)介
某市某物業(yè)公司自2009年1月份與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，開(kāi)始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。后該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，該物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)于2012年7月15日簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定繼續(xù)由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同簽訂后，該物業(yè)公司一直提供物業(yè)服務(wù)至今。張某系小區(qū)業(yè)主，2011年1月入住小區(qū)，2012年發(fā)現(xiàn)房屋外墻及屋頂滲水，自2014年6月1日起至2018年12月31日止一直未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司多次向張某催繳，張某以房屋滲水造成損失等問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)，經(jīng)雙方多次協(xié)商無(wú)果，后于2019年5月向某仲裁委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求張某支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)。仲裁員組織雙方調(diào)解，張某聲稱(chēng)2012年、2015年曾多次向物業(yè)公司反映過(guò)，物業(yè)公司人員當(dāng)時(shí)也進(jìn)行登記卻一直未予處理。某物業(yè)公司說(shuō)業(yè)主來(lái)反映的問(wèn)題都有登記，也向發(fā)商反映過(guò)，但其一直未作處理。然后，仲裁員針對(duì)雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)，向當(dāng)事人明理釋法，即房屋滲水問(wèn)題由物業(yè)公司維修是否有法律規(guī)定。張某反映的房屋滲水系房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，不屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。后，仲裁員告知張某，物業(yè)公司對(duì)其反映的問(wèn)題已登記并向有關(guān)部門(mén)反映，張某在質(zhì)保期內(nèi)要求過(guò)開(kāi)發(fā)商修繕?lè)课?，?yīng)繼續(xù)維權(quán)要求開(kāi)發(fā)商維修房屋及賠償損失。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
業(yè)主以房屋滲水為由能否拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
裁決結(jié)果
經(jīng)仲裁庭組織雙方調(diào)解，達(dá)成了如下調(diào)解協(xié)議：
1.張某于2019年5月17日一次性支付某物業(yè)公司自2014年6月1日至2018年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)（當(dāng)庭結(jié)清）；
2.雙方當(dāng)事人無(wú)其他爭(zhēng)議；
3.本案仲裁費(fèi)用由某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
相關(guān)法律法規(guī)解讀
1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。確定業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)包括張某在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
2.原《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款之規(guī)定：及《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款之規(guī)定認(rèn)定張某應(yīng)按照合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同義務(wù)。
結(jié)語(yǔ)和建議
近年來(lái)，鑒于業(yè)主因房屋質(zhì)量等問(wèn)題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，與物業(yè)公司發(fā)生矛盾糾紛案件頗多，仲裁機(jī)構(gòu)要有所作為，積極發(fā)揮仲裁的職能作用，彰顯仲裁高效快捷優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持以社會(huì)效益優(yōu)先，切實(shí)為人民群眾辦實(shí)事，主動(dòng)推行仲裁深度融入基層社會(huì)治理，運(yùn)用仲裁方式化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛。要突出調(diào)解在辦理物業(yè)仲裁案件中的重要作用，堅(jiān)持“能調(diào)不裁、先調(diào)后裁”原則及“多解扣子少敲錘子”理念，積極提高調(diào)解和解率和自動(dòng)履行率，促成物業(yè)糾紛案結(jié)事了、定分止?fàn)?，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，化解社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。