案情簡介

某市某物業(yè)公司自2009年1月份與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。后該小區(qū)業(yè)主委員會成立，該物業(yè)公司與業(yè)主委員會于2012年7月15日簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定繼續(xù)由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同簽訂后，該物業(yè)公司一直提供物業(yè)服務(wù)至今。張某系小區(qū)業(yè)主，2011年1月入住小區(qū)，2012年發(fā)現(xiàn)房屋外墻及屋頂滲水，自2014年6月1日起至2018年12月31日止一直未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司多次向張某催繳，張某以房屋滲水造成損失等問題拒交物業(yè)費(fèi)，經(jīng)雙方多次協(xié)商無果，后于2019年5月向某仲裁委申請仲裁，請求張某支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)。仲裁員組織雙方調(diào)解，張某聲稱2012年、2015年曾多次向物業(yè)公司反映過，物業(yè)公司人員當(dāng)時也進(jìn)行登記卻一直未予處理。某物業(yè)公司說業(yè)主來反映的問題都有登記，也向發(fā)商反映過，但其一直未作處理。然后，仲裁員針對雙方爭議焦點，向當(dāng)事人明理釋法，即房屋滲水問題由物業(yè)公司維修是否有法律規(guī)定。張某反映的房屋滲水系房屋質(zhì)量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，不屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。后，仲裁員告知張某，物業(yè)公司對其反映的問題已登記并向有關(guān)部門反映，張某在質(zhì)保期內(nèi)要求過開發(fā)商修繕房屋，應(yīng)繼續(xù)維權(quán)要求開發(fā)商維修房屋及賠償損失。

爭議焦點

業(yè)主以房屋滲水為由能否拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

裁決結(jié)果

經(jīng)仲裁庭組織雙方調(diào)解，達(dá)成了如下調(diào)解協(xié)議：

1.張某于2019年5月17日一次性支付某物業(yè)公司自2014年6月1日至2018年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)（當(dāng)庭結(jié)清）；

2.雙方當(dāng)事人無其他爭議；

3.本案仲裁費(fèi)用由某物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

相關(guān)法律法規(guī)解讀

1.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條之規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。確定業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對包括張某在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

2.原《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規(guī)定：及《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第四十一條第一款之規(guī)定認(rèn)定張某應(yīng)按照合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同義務(wù)。

結(jié)語和建議

近年來，鑒于業(yè)主因房屋質(zhì)量等問題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，與物業(yè)公司發(fā)生矛盾糾紛案件頗多，仲裁機(jī)構(gòu)要有所作為，積極發(fā)揮仲裁的職能作用，彰顯仲裁高效快捷優(yōu)勢，堅持以社會效益優(yōu)先，切實為人民群眾辦實事，主動推行仲裁深度融入基層社會治理，運(yùn)用仲裁方式化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛。要突出調(diào)解在辦理物業(yè)仲裁案件中的重要作用，堅持“能調(diào)不裁、先調(diào)后裁”原則及“多解扣子少敲錘子”理念，積極提高調(diào)解和解率和自動履行率，促成物業(yè)糾紛案結(jié)事了、定分止?fàn)?，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，化解社會矛盾，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。